Les relations entre locataires et propriétaires ne sont pas toujours sereines et font souvent l’objet de litiges entre les deux parties.

Qu’il s’agisse d’un malentendu, d’une discorde ou d’un abus, les sujets de conflit sont nombreux.

Il est important de savoir prévenir ces litiges pour arriver à une résolution rapide et définitive.

Que ce soit un propriétaire ou un locataire, personne ne profite d’une situation stressante qui pourrait mener à un procès. En lisant cet article, vous aurez un aperçu des différents litiges entre locataires et propriétaires et comment les régler.

Les litiges les plus communs entre locataires et propriétaires

Les rapports locataires-propriétaires font parfois l’objet de divergences. Voici les principaux motifs de conflits.

Le loyer

Sans doute le plus courant des litiges : les loyers impayés.

Le propriétaire rencontre un locataire qui ne paie pas de loyer. Dans un premier temps, une tentative sera faite pour se réconcilier avec les occupants de l’établissement. Si cela ne fonctionne pas et que la situation s’aggrave, vous devrez agir rapidement.

Le propriétaire peut alors adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire et éventuellement à son garant, si aucune réponse n’est reçue, le propriétaire peut décider d’intenter une action.

Non remise de la caution

C’est une source majeure de conflits entre propriétaires et locataires.

Les locataires mentionnent et dénoncent souvent le défaut de restitution du dépôt de garantie qui aurait dû lui être restitué dans les deux mois suivant la fin du bail.

Il arrive également que le propriétaire ne restitue pas ce montant ou qu’il ne le restitue pas intégralement. Le propriétaire doit justifier l’utilisation des fonds en raison de détériorations ou de dommages de la part du locataire.

Les troubles de jouissance

Souvent, les locataires se plaignent de problèmes liés à un logement malpropre, à l’humidité, à des systèmes de chauffage en panne, à des problèmes d’odeurs, à des défauts de construction ou à une mauvaise étanchéité.

Cependant, si le dérangement est causé par un tiers, le propriétaire n’est pas responsable. Lorsqu’il est lui-même est à l’origine du trouble, sa responsabilité est engagée. Par exemple, s’il fait sans l’accord du locataire, une modification de l’état des lieux soumis au bail.

Les locataires qui éprouvent des troubles de jouissance doivent en aviser leur bailleur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit indiquer la source du problème et demander une résolution rapide.

Expulsion

Ce litige entre le locataire et l’occupant survient lorsque le locataire ne paie pas le loyer.

Tous les modèles de baux contiennent des dispositions permettant au propriétaire du bien locatif d’engager une procédure d’expulsion.

Si l’injonction de payer (délivrée par l’huissier) n’est pas remplie, le propriétaire peut saisir le tribunal pour résilier le bail.

Si la procédure d’expulsion d’un locataire résulte souvent du non-paiement du loyer, elle découle parfois du fait que malgré le non-renouvellement du bail, l’occupant continue d’habiter l’appartement.

L’entretien du lieu

Lorsque le locataire manque à certaines de ses obligations, le propriétaire peut lui exiger l’exécution de certains travaux.

Celui-ci se doit d’entreprendre les gros travaux et le locataire se charger de l’entretien permanent.

Cependant, il arrive encore que le locataire refuse au propriétaire d’entrer dans la maison louée pour effectuer des travaux de construction ou de rénovation. Estimant que cela perturbe son utilisation du logement.

Il est aussi courant que le bailleur demande souvent au locataire de faire des travaux normalement à sa  charge, que ce dernier refuse de faire.

Comment régler les litiges entre locataires et propriétaires ?

Pour résoudre les conflits entre locataires et propriétaires, il existe plusieurs procédures.

La procédure à l’amiable

En cas de litige entre un locataire et un propriétaire, la médiation permet parfois de trouver une solution sans passer par les tribunaux. Pour les litiges locatifs, il existe deux types de conciliations :

Tout d’abord, faites la médiation devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC).

Il s’agit de la commission que vous devez saisir si le litige porte sur le loyer, l’état des lieux, les réparations locatives, les frais ou les cautions. Ce comité est composé de locataires et de propriétaires qui émettent des avis consultatifs.

Deuxièmement, s’il s’agit d’un impayé, vous devez recourir au médiateur de justice qui siège au tribunal. Il essaiera de trouver un accord entre les deux parties : le locataire et le propriétaire.

La procédure contentieuse

Vous pouvez saisir le tribunal en convoquant votre locataire ou votre propriétaire.

Le tribunal judiciaire est la structure compétente pour tous les litiges entre propriétaires et locataires.

Vous pouvez rédiger l’assignation vous-même ou vous faire aider par un avocat. L’assignation sera remise au défendeur par l’huissier.

Le défendeur sera convoqué avec le demandeur à l’audience deux mois après l’envoi de la convocation.

La province sera avisée de la convocation et pourra mettre en place des procédures d’aide au logement pour les locataires dans le besoin.

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez demander, par l’intermédiaire d’un huissier, que le compte bancaire du locataire soit bloqué jusqu’à ce qu’un jugement soit rendu. Une procédure de confiscation peut également avoir lieu avant l’audience.

Les procédures spéciales

Concernant les litiges de loyers, il existe des procédures particulières : l’injonction de faire et l’injonction de payer.

-L’injonction de faire n’est une procédure viable que si le montant à payer pour la location est supérieur à 7 600 euros.

Cette procédure peut contraindre le locataire à effectuer certains travaux, dans le cadre du bail ou de la loi. Vous devez contacter le greffe du tribunal pour entamer la procédure.

Le juge émettra une injonction s’il estime que le propriétaire est dans le juste.

-L’injonction de payer est une procédure qui peut contraindre un locataire à payer son loyer ou les charges dues. Pour utiliser cette procédure, le litige doit porter sur le refus de paiement du locataire (le loyer impayé) et non sur le montant dû.

Notez bien : Avant d’entamer une quelconque procédure en cas de litige lié à la location d’un logement, il est impératif de consulter un avocat spécialisé et de proximité.